Vous pensez à investir en immobilier au Canada? Ou vous avez peut-être déjà fait le saut? Vous devez connaitre quelques règles fiscales incontournables qui vous sauveront temps, argent et soucis avec le fisc canadien.

Étape 1: Avoir un numéro de non-résident

Tout non-résident du Canada qui gagne des revenus de source canadienne doit remettre à l’ARC (Agence de Revenu du Canada) 25% de ses revenus bruts (avant dépenses) gagnés au Canada. Et le revenu locatif en fait partie. Ces versements doivent être faits avant le 15 de chaque mois sous peine de pénalité pouvant atteindre 10% du montant non versé.

Pour faire les versements requis, vous devez obtenir un numéro de compte d’impôt pour non-résidents en téléphonant à l’ARC au numéro sans frais 613-940-8500 (ou 1 855-284-5947 si vous êtes aux É.-U.).

Étape 2: Préparer la fin d’année

Avant de produire votre déclaration d’impôts. Quelques documents sont à produire.

Relevé 31: Si votre propriété locative est située au Québec, vous devez produire un relevé 31 à votre locataire ayant un bail au 31 décembre. Le relevé 31 n’est pas requis pour les locataires n’ayant pas de bail en fin d’année. Ce feuillet servira à votre locataire de réclamer des sommes dans leur déclaration d’impôt. Ne pas se conformer à cette règle peut entrainer des pénalités de 100$ par feuillet non produit. La date limite est le 1er Mars.

NR4: Vous avez versé tout au long de l’année des montants équivalant à 25% de votre revenu locatif. Vous devez produire en fin d’année un feuillet NR4 qui indique la totalité des revenus que vous avez encaissés et la totalité des impôts (25%) payés. Ne pas s’y conformer vous exposera à une pénalité allant jusqu’à 2500$. Produisez ce feuillet avant le 1er Mars.

Étape 3: Produire votre déclaration d’impôts

Les versements de 25% que vous avez effectués tout au long de l’année sont en théorie définitifs. Cependant, l’ARC vous offre la possibilité de produire votre déclaration d’impôts en utilisant les mêmes taux que ceux appliqués aux résidents canadiens, c.-à-d. un taux progressif allant de 0 à 48%. De plus, ces taux s’appliquent sur votre revenu net (après dépenses). Cette possibilité est le choix de l’article 216. Évidemment, il faut étudier la méthode la plus avantageuse, mais sans avoir d’études statistiques avancées, nous pouvons confirmer que le choix de l’article 216 est plus avantageux dans plus de 99% des situations.

Exemple du choix de l’article 216:

Bao Chan, résident de Hong Kong est propriétaire d’un condo à Montréal. Il a un revenu locatif de 24 000$ (2 000$/mois) et des dépenses annuelles de 10 000$. M. Chan a versé tout au long de l’année 6 000$ à l’ARC (24 000 x 25%) et se demande si le choix de l’article 216 l’avantage.

Après dépenses, le revenu net de M. Chan est de 14 000$ et l’impôt calculé est de 3108$ (14 000 x 22.2%). En produisant une déclaration d’impôt au Canada, M. Chan bénéficiera d’un remboursement d’un trop payé de 2 892$ (6 000 – 3 108). Le choix de l’article 216 est donc bien avantageux pour M. Chan.

Voyez le type de dépenses que vous pouvez inclure dans votre déclaration d’impôts:

Revenus locatifs : mieux comprendre les dépenses déductibles

NII

Si vous n’avez jamais résidé au Canada et n’avez pas un NAS (Numéro d’Assurance Sociale) il importe de faire une demande de NII (Numéro d’Identification aux fins d’Impôt). Cette demande peut être faite par courrier seulement en complétant le formulaire de l’agence de Revenu. Le délai de traitement peut aller jusqu’à 6 semaines.

La vente de votre bien

Vous avez mis votre propriété en vente? Pour pourrez être appelé à produire un certificat de conformité. En effet, le certificat de conformité est une sorte de garantie mise en place par l’ARC pour s’assurer de pouvoir récolter l’impôt lors de la vente avant que le non-résident disparaisse.

Votre comptable produit le certificat de conformité qui sera envoyé à l’ARC et Revenu Québec (pour les propriétés situées au Québec). Et une fois approuvé et la vente effectuée, le notaire aura responsabilité de retenir les fonds nécessaires pour régler votre dette d’impôt.

Ne pas vous conformer à cette règle mettra l’acheteur dans une situation délicate, car le fisc réclamera 25% du montant total de la vente (ouch). Le notaire responsable de la transaction pourra vous en glisser un mot.

Conclusion

Nous avons discuté des points les plus importants dans cet article, mais la fiscalité des non-résidents peut se compliquer très vite. Et pour ce nous vous conseillons toujours de demander l’avis d’un expert avant de vous engager dans un processus quelconque. Pour toute information supplémentaire, vous pouvez prendre une consultation téléphonique avec un comptable senior ou vous pouvez nous confier le mandat de compléter votre déclaration en complétant le formulaire « Déclaration à Distance » sur notre site web.