Tout le monde, ou presque, aimerait faire de l’argent facilement gagné. L’immobilier est une des façons les plus populaires de gagner un revenu passif. Cependant, bien que certains propriétaires puissent se réjouir d’un revenu provenant de la location de leur résidence, de mauvaises surprises fiscales peuvent les attendre au tournant.

Définition du changement d’usage

Vous habitiez votre résidence et maintenant vous la louez, il y a là un changement d’usage, c’est également le cas dans la situation inverse.

Le changement d’usage est considéré comme une disposition, comme vu dans l’article « Comment prendre avantage de la vente d’un bien immobilier« . La disposition de votre résidence principale n’entraîne aucun impact alors que la disposition d’un bien locatif occasionne des impôts à payer.

S’il s’agit d’un changement d’usage à l’égard d’une portion de la résidence, c’est seulement cette portion qui sera réputée avoir été disposée à la juste valeur marchande (JVM). De plus, louer un étage ou des chambres ne fera pas perdre à la résidence sa désignation de résidence principale.

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Personnel à locatif VS Locatif à personnel

Il est toutefois possible pour le propriétaire qui a délaissé une résidence principale de continuer à la considérer comme étant résidence principale pendant 4 ans ou plus si le départ est lié à l’emploi et s’il a l’intention d’y revenir (personnel à locatif). Donc 4 ans de prise de valeur sans conséquence fiscale. Pensons notamment à un travailleur qui a déménagé dans le Nord canadien pour un poste temporaire et loue sa résidence entre temps.

Attention cependant aux critères applicables, autrement le fisc peut révoquer ce choix. Il n’est par exemple pas permis de prendre l’amortissement ou devenir un non-résident canadien. Si vous ne connaissiez pas la disponibilité de ce choix, il est toujours possible de le faire, cependant, ce choix est mieux d’être payant, car la pénalité est salée (rarement appliquée).

Dans la situation contraire (locatif à personnel), il est possible aussi d’effectuer un choix. Celui de payer l’impôt dû à la vente seulement. Après tout, il serait un peu illogique de payer un impôt pour emménager chez soi.

Attention : choix non possible dans le cas d’un changement d’usage partiel tel une unité d’un duplex, ou lorsqu’un amortissement a été pris, ce qui est à notre avis une aberration.

Avoir la tête tranquille…

Les répercussions fiscales résultant d’un changement d’usage d’une résidence principale sont souvent importantes surtout en présence de choix à faire. Pour choisir le bon, contactez-nous et faites-nous part de votre situation.

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