Lorsque vous détenez une propriété locative, vous devez en déclarer les revenus, cela va de soi. Mais vous pouvez aussi déclarer les dépenses que vous encourrez pour gagner ce revenu (ex: intérêt hypothécaires, taxes municipales et scolaires…). Mais une des dépenses les plus méconnues en impôt est celle de l’amortissement. De quoi s’agit-il? Comment la calculer? Et surtout, en vaut-elle la peine?
L’amortissement c’est quoi?
Il s’agit d’une dépenses «fictive» qui représenterait la désuétude infligée par le temps et l’utilisation sur votre actif (votre propriété). Cette dépense vous permet de réduire vos revenus et par conséquent votre impôt.
Logiquement, lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier à 500 000$ par exemple, vous ne pouvez pas déclarer une dépense de 500 000$ dans vos impôts. Vous pouvez cependant déclarer une portion de ce montant.
Comment calculer l’amortissement?
Les autorités fiscales ont établi des catégories d’amortissement à suivre selon le type de bien. En règle générale, l’immobilier fait partie de la catégorie 1 à 4% dégressif. Vous pouvez donc déclarer une dépense d’amortissement représentant 4% de la valeur d’achat de la propriété.
Il existe aussi des règles restrictives qui limitent le montant de l’amortissement que vous pouvez réclamer :
- Règle du demi-taux qui stipule que l’amortissement de la 1ère année est de 2% au lieu de 4%.
- Il n’est pas possible de déclarer un amortissement au-delà d’un revenu locatif net nul.
Exemple de Fernando
Fernando fait l’acquisition en 2020 d’un condo à 700 000$ au cœur de Griffintown à Montréal pour objectif de le louer. En 2020, son revenu locatif après dépenses s’est chiffré à +2 000$. En 2021, il a été à perte de 3 000$.
En 2020, Fernando a la possibilité de réclamer 2% de la valeur du condo jusqu’à réduire son revenu à 0. Un maximum de 2 000$ d’amortissement peut donc être déclaré en 2020 et il peut bénéficier potentiellement d’une réduction d’impôts de 1 000$.
En 2021 en revanche, l’amortissement n’est pas envisageable car il est déjà à perte.
L’amortissement fait-il réellement économiser de l’impôt ?
Contrairement à plusieurs autres actifs, l’immobilier ne baisse pas de valeur malgré le temps et l’usage. Au contraire, il augmente de valeur. Si vous réalisez un profit à la vente, Revenu Canada et Québec souhaiteraient récupérer l’impôt que vous avez économisé en réclamant l’amortissement au fil des ans.
En effet, à la vente, l’amortissement réclamé doit être ajouté à vos revenus. Il s’agit là d’une récupération d’amortissement.
Exemple de Fernando (suite)
En 2022, Fernando réussit à trouver un acheteur pour son condo. Le prix négocié est de 800 000$. Comme Fernando empoche un beau gain de 100 000$ par rapport au prix d’achat, il devra en reverser une part à Revenu Canada et Québec. Il devra donc prendre en compte :
- Une récupération d’amortissement de 2 000$ (prise en 2020)
- Déclarer un gain de capital de 100 000$
L’amortissement n’accorde pas une économie d’impôt mais vous permet de reporter l’impôt à plus tard.
Quand déclarer une dépense d’amortissement?
Comme vu dans le cas de Fernando, l’impôt économisé en déclarant l’amortissement devra être payé au moment de la vente. Quel est donc l’intérêt de l’inclure dans votre déclaration?
Il existe des situations où vous sortirez gagnants en réclamant l’amortissement :
Si la vente de votre propriété est prévue à long terme (5 ans ou plus).
- Votre dollar aujourd’hui vaut plus que le dollar du futur (l’inflation).
- Vos économies réalisées grâce à l’amortissement peuvent être réinvesties.
Si la vente se fait une année où votre revenu est moindre que cette année. Et par conséquent, un impôt moindre
- À la retraite par exemple
- Ou encore une année où vous prendrez un congé sabbatique
L’amortissement, et la fiscalité immobilière de manière générale, comportent beaucoup de spécificités extrêmement précises. Avant d’entreprendre une décision en lien avec l’impôt de votre propriété, il est conseillé de contacter un comptable spécialisé dans la matière.
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